Où trouver des biens immobiliers à forte rentabilité sur Bordeaux ?
Par Christophe Tunica
La ville de Bordeaux a subi ces vingt dernières années, une mutation spectaculaire. Elle est en effet passée du statut de « belle endormie », dotée d’une réputation de ville bourgeoise (et un peu sale !) à celui d’une ville dynamique où il fait particulièrement bon vivre… Phénomène qui a largement dopé son marché immobilier. Bordeaux a même été élue en 2012 : « première ville de France où investir pour un placement performant et rentable en immobilier » ! Mais existe-t-il des quartiers à privilégier dans la métropole pour sécuriser ses investissements immobiliers ? Oui, sans aucun doute ! En voici quelques-uns, ainsi que les types d’investissement qui y sont les plus pertinents…
Le triangle d’or
Parce que c’est le plus beau et le plus luxueux quartier de la ville, les investissements y sont aussi les plus sécurisés …Mais le luxe a un prix ; il s’agit du quartier bordelais qui affiche certainement le prix moyen au m2 le plus élevé. Certaines transactions dépassent les 10 000 € par m2. La hausse des prix se poursuit, alimentée par la tension due à une demande forte ; alors que les biens disponibles à l’achat – comme à la location – sont rares. La rentabilité nette à court terme, ne sera peut-être pas la meilleure que peut offrir la ville de Bordeaux, mais investir dans Le Triangle d’or est assurément un moyen de se constituer, à long terme, un patrimoine hautement valorisé. Le marché locatif, par contre, ne présente pas un rendement extraordinaire car les loyers, bien qu’assez élevés, sont un peu sous évalués par rapport au niveau de la valeur patrimoniale de ce quartier qui relie la place Tourny, la place Gambetta et la place du Grand Théâtre.
Bordeaux bastide
Ce quartier s’est complètement transformé en quelques années. Auparavant boudée par les bordelais, la rive droite de la Garonne est à présent devenu l’un des secteurs les plus prisés de la ville. On y apprécie notamment le panorama qu’il offre, avec notamment le miroir d’eau, la place des Quinconces, la Place de la Bourse…Et tout cela à quelques encablures du centre-ville maintenant ; grâce aux ponts qui relient les deux rives ; et au tramway. Bref… Bordeaux bastide est passé de « quartier populaire » à « quartier prometteur » pour les investisseurs, permettant en effet de réaliser de très belles affaires immobilières.
Saint Michel
A mi-chemin entre la gare de Bordeaux Saint jean et la place des Quinconces, le quartier Saint Michel est en forte croissance. Il bénéficie d’une très bonne situation et d’une grande animation, grâce notamment au marché des Capucins… Véritable institution bordelaise ! C’est aussi un quartier qui regroupe beaucoup d’étudiants, permettant donc des locations courtes ; et rendant l’investissement locatif meublé très profitable. Pour ce qui est de l’achat, le positionnement géographique du quartier et la forte présence de biens typiques en pierres bordelaises promettent une progression des prix au m2 de nature à assurer une bonne rentabilité des placements immobiliers.
Les Chartrons
Constitué historiquement d’entrepôts viticoles et d’habitations populaires, le quartier des Chartrons a longtemps été considéré comme le quartier « mal famé » de la ville où se croisaient, le long de ses quais, divers trafics, et jeux, au sein établissements peu fréquentables ! Mais les choses ont bien changé… Les Chartrons sont devenus le quartier « bobo » de la ville, regroupant des bistros, boutiques branchées, antiquaires et autres magasins bios. C’est ainsi maintenant, l’un des quartiers les plus recherchés de la ville, qui concentre une nouvelle population urbaine en recherche de qualité de vie. Il compte de nombreux logements anciens, qui gagnent à être rénovés en profitant du dispositif Malraux.
Saint-Pierre
Tout comme St Michel, le quartier Saint pierre est considéré comme un quartier qui « revit ». De populaire il est devenu « branché ». Cette nouvelle image a été obtenue grâce à ses nombreux remembrements et à la création de nouvelles très belles places commerçantes. Dans le même temps, bien sûr, le quartier conservait sa richesse architecturale unique ; qui en fait l’un des plus beaux quartiers historiques de Bordeaux. Situé non loin de la place de la Bourse, Saint pierre dessert la Place du parlement et la Porte Caillhau. Les prix de ce quartier central sont un peu plus élevés qu’à Saint Michel : ils oscillent entre 4500 et 6000 € par m². Il est judicieux d’y investir par le biais du statut LMNP ou du dispositif Malraux. Par ailleurs, un investissement pour de la location saisonnière peut représenter une très belle opportunité d’obtenir un rendement élevé.
Bordeaux Euratlantique
Tout comme elle l’a fait avec « Bordeaux Lac » ou « Bassins à Flot », la métropole ambitionne avec le pharaonique projet Bordeaux Atlantique, de repousser les limites de ses frontières … L’opération d’intérêt national a ainsi pour objectif de créer un immense quartier d’affaires de 738 hectares ; réparti sur les villes de Bordeaux (autour de la gare Saint-Jean dans le sud de la ville), Bègles et Floirac. L’ambition affichée est d’accueillir 30 000 emplois et 50 000 nouveaux habitants d’ici 2030. Le quartier héberge d’ores et déjà des sièges sociaux de groupes d’envergure internationale, tel que, par exemple, Sanofi. Euratlantique est actuellement le quartier de Bordeaux où investir pour devenir propriétaire est plus que rentable ; parfois même en profitant des opportunités de prêts à taux zéro. C’est également le quartier idéal pour se lancer dans un investissement locatif en défiscalisation, en acquérant un bien entièrement neuf, via le dispositif Pinel.
Conclusion
Le marché immobilier bordelais, boosté par l’arrivée de la LGV est devenu en l’espace de quelques dizaines d’années particulièrement prospère. Y investir dans l’immobilier reste donc, en général, une bonne opération… D’autant plus, que les Bordelais ont eu la bonne surprise, cette année, de voir leur taxe foncière inchangée par rapport à l’an dernier ! Son poids est estimé, pour un appartement de 70 mètres carrés, à l’équivalent d’une mensualité supplémentaire, si l’achat est fait via un crédit immobilier.
